黄埔实地常春藤：长岭市场第一，刚需客户眼中的香？

春节期间，多家房企纷纷开设网上售楼。

其中，长岭居的场地常春藤累计曝光率超过200万，引起了众多购房者和房地产大V号的关注。

今天，小编就来解读这个长岭居的大致老盘。

转化率没有得到明确的数据，需要研究

常春藤于2016年4月底首次开业。 据官方公布，除化率约为8成，创下广州东部板块单日销售额新高，此后项目销售额一直保持稳定。

据广州中原研究发展部数据显示，2019年( 12.16-12.22 )现场眼用上网本206套，环比上涨3333.3%。

总的来说，楼盘的销售成绩比较大。

来源：广州中原研究发展部

项目开发商为当地房地产集团，成立于2006年，主要业务有房地产开发经营、房地产咨询服务、企业管理咨询服务等。

初期，企业项目较少，分布在三四线城市，但其官方数据显示，到2015年企业销售不太理想，2015年销售额只有14.6亿元。

但从2016年开始，当地集团销售额突飞猛进，从不到20亿元一举突破百亿元，近年来进一步扩大版图，项目覆盖全国25个城市。

常春藤效果图

所有这些转折点都是企业投资17亿元在长岭居获得的用于开发场地常春藤的这四块宅基地。

与周边坐落着知识城、科学城、长岭的楼盘相比，赛场常春藤的销售成绩相对突出，这不禁让人怀疑，到底有哪些亮点受到了众多购房者的青睐？ 接下来，我们来解读一下这个楼盘的整体价值。

常青藤板块网站解读常青藤位于禾丰路与永和大道交汇处西北侧，项目按行政区划属于永和大道，长岭位于板块边缘，开发商和运营商一般将该楼盘定位为长岭在板块内

常春藤，在行政区是永和街的一部分

根据规划，长岭居定位为广州东部山水新城生态居住示范区，规划高端居住、研发总部、疗养度假、体育休闲、先进制造等五大功能，预计2020年基本成型。

从长岭居现状看，在交通建设方面，地铁21号线长平站于上月底正式开通，有轨电车1号线开展不载客试运营。 在产业方面，华润人才创展中心选址，有巢公寓粤港澳湾区总部成立，长岭中部成为汇聚海归学者和科研人员的湖畔科研小镇。 在城市配套方面，广州医科大学附属妇幼医院已建成，前海人寿落子长岭居和加码安置医疗养老产业教育配套引进北京师范大学广州实验学校、长岭居小学、正在建设的英国修官倍励国际实验学校等优质教育资源。

长岭居实景图

总之，当初画的“大饼”一步步落实，雏形初现，但许多城市规划还处于规划建设阶段。

具体来说，长岭居住区未来的核心发展区域偏长岭门，但长岭居住区位于整个片区边缘，与中冶逸璞台、龙湖占便宜等楼盘相比，总体区位稍逊一筹。

常春藤外围集解读(1)交通集

地铁和大楼吧：场地常春藤周边的轨道交通布局不太好。 最近的地铁也是10公里外的21号线长平站。 你需要坐出租车或者坐楼盘布局的大楼酒吧去。

有轨电车：有轨电车1号线可与地铁21号线对接，但楼盘距离有轨电车1号线永和新丰站、黄旗山站等较远，最低需1.5公里，出行不便。

总体而言，项目周边交通条件不太理想。

)2)教育配套

在楼盘宣传中，场上常春藤最大的卖点是学校套餐。

楼盘涵盖了3所幼儿园(全部开学)、2所小学、1所省级中学(市)中几乎所有年龄段的教育，能够满足业主的需求。

其中，最受关注的重点市二中开元学校2018年已投入使用，目前除高中部外，小学和初中均已开学，在当地常春藤小区居住范围内招收符合“人户一致”条件的学生。

但从长远来看，作为1.5万户的大社区，上述补助学校的学位数量并不一定足够分配给所有业主的孩子，市二中开元学校的学位更是“抢手难”。

重视名牌大学学位的购房者还是要清楚知道，慎重选择。

)3)商务套装

自建商业配套：项目各期住宅均布置有基础商业街，目前已有多家商铺在营业，基本能满足业主日常生活的需要。

销售表明，未来第八期将自建10万大型商业综合体，更好地满足业主的消费需求。

但是这栋楼的体积很大，我想第八期要完全完工还需要很长时间。

外部商业配套：目前楼盘外部商业比较匮乏。

长岭居规划有长岭门城市综合体、万达广场(没有官方确切消息)等大型商业，但楼盘与这些项目之间的距离也很远。

因此，楼宇业主的消费需求主要依靠自制的商业配套。

)4)医疗套餐

目前，楼盘附近的医疗配套设施有永和医院(开车约13分钟)、萝岗区中医院)、中山大学岭南医院(开车约20分钟)等。

长岭居规划的广医附属妇幼医院、宝能国际总医院等项目距离大楼6-9公里，车程30多分钟才能到达，相对来说还很远。

总之，楼盘周边的医疗条件不及长岭门附近的其他竞争盘。

)5)环境设置

项目周边环绕水牛山、黄旗山、罗峰山等三山，项目西北角有总面积超过300亩的华圣公园，生态环境好，空气质量良好，且距离约2.2公里，车程仅6分钟。

华圣公园

)6)不利因素：

1 .企业尾气故障：据小编调查，近几年，当地常春藤业主投诉附近洛科威防火保温材料有限公司尾气故障。

与永领区小区企业的相对位置

不过，主编表示，今年1月，黄埔区与该公司签署国有土地回收补偿协议，继续协调加快厂房关闭、搬迁、厂房环境调查和土壤管理修复等。

新工厂将在24个月内建成投产，楼盘附近的老工厂将同时关闭。

这意味着未来两年菲尔德常春藤的住户也有可能受到影响。

2 .车位配比：根据网上房产官网显示，当地常春藤总住户达1.5万户，车位确有10035个车位，如数据属实，车位配比约为1:0.67。

随着入住率的提高，后续将出现车供不足。

3 )拥堵情况：永和大道旁有常春藤，永和大道进入科学城后，上下班经常堵车，有车一族出行不便。

楼宇型价值解读参考房价：均价3万) ( (收尾) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )。

常春藤一共分为11期开发，目前从第1期到第5期已经销售完毕，正在发售第6期。

第六期占地面积8.1万，总建筑面积31.8万，容积率达2.8，整体楼房间距较宽，绿地率35%，总户数达1987户，楼房交付时间预计2021年底。

总计划图

(一)楼宇价值

第六期规划图

5# :可以说是其中品质最好的楼王。 与小区规划相近的河流，从北眺望庭院，景观广阔。

4#、6-7# :除了中规中矩、低层住户采光稍逊外，整体采光几乎没有问题。

1-3#、8-10# :离外部道路和个体工商户比较近，低层住户容易受到噪音和车上灰尘的影响，但离8#河也很近，景观很好。

11# :接近综合生鲜市场和巴士的最后一站，周围环境可能很吵。 可能有肮脏或异味的影响。

)2)户型解读

目前，本地常春藤六期1#和3#在售，主力户型推出78-1242-5居室。 由于各户型基本相同，以下以一栋为例进行简要分析。

01/02户型： 993室2厅2卫，有竖厅设计、动静分区，但存在南北不透光问题，且采光面小。 好在是南向户型，对采光可以有一定的补偿。

04/05户型：作为与01/02户型面积相同的户型，同样存在南北向不透光的问题，但除了北向户型外，竖厅设计中采光条件更差。

06户型： 1093室2厅2卫，横厅设计，空间感好，南北通透，采光面大，且户型朝南，光线充足。

与前两个户型相比，它又做了一个储藏室，提高了实用率。

03户型： 1244室2厅2卫，06户型相差不大，但增设多间房，能提高对有需要的客人的杀伤力，且横厅设计，阳台出厅，采光度和空间感好。

样本间实图

此外，常春藤全户型采用2500元/的全智能装修标准，对部分刚需人群来说，这些智能家庭的配套计入房款，增加了购房预算，在一定程度上影响了购房意愿。

长岭居板块内，楼盘整体均价3万左右，本地常春藤价格中等，但通过引入名校教育配套、大型商业综合体自建、户型实用性等，提升整体项目价值。

因此，一般来说，适合刚需者入手。

但常春藤长岭位于板块边缘，与板块中心的其他楼盘相比，网站价值稍逊一筹。

另外，由于项目交通不便，去科学城、珠江新城上班时间长，工厂废气纠纷没有得到解决，也严重减分了项目的整体价值。

综上所述，赛场常春藤的优势并存，买家可以根据自己的预算自行取舍。

以上只是笔者个人的观点，与周边楼盘相比，置业者可以在综合考虑自身因素的基础上进行谨慎选择。

附有踏脚石照片：

摄影/Quas