外地常春藤|广州润盘(黄埔区)

3354以下是正文——

以前，有网友问123房间的老师，能看到叫田青藤的楼盘吗？ 价格高涨到2.9万/，不值得得到。

常春藤是长岭居住板块的老盘，体量大，经过五期开发，现已有大型居住社区的感觉，界面感现代化。

在这个楼盘，123房间的老师跑完盘后，我觉得产品力就ok了。 大楼和户型都是容易使用的类型，可以在市场上达到90分的水平。

因此，本报告将探讨常春藤的楼宇布局和户型价值是否不是老样子，主要是探讨它是否以这个价格(目前售价2.9万)。

里德

01网站与配套解读

02长岭居的价格逻辑

03常春藤积分售价偏高

与01区位配套解读的常春藤位于我们长岭居住板块。

该区域周边现有大规模工业厂房，只有少量楼盘，一般是配套的。

常春藤是该地区体量最大的大楼，由于居住户数多，维修后的公共建设也比较齐全。

对于社区医疗和社区商业来说，楼下基本能满足需求。

其中最大的亮点是，第六批用地是初中和小学建设，具体落地经过核实是名大二学生。

这对长岭居的整治是一大利好，也是常春藤的一大卖点。

在较大的地区，长岭居的补助现在足够日常生活，更高水平的消费、医疗需求需要依赖其他中心地区的供给。

对于长岭居来说，可以选择两个高水平的社会服务提供区域。

一是沿永和大道至萝岗中心，萝岗万达、中山三院岭南医院等配套齐全。

另一个选择是沿着永安大道去新塘板块，南方医院增城分院、新塘万达、永旺梦乐城的配套水平也很高。

两地区的距离都在12 km左右。

从总体区域规划角度分析，长岭居很难单独成为中心性较强的地区，夹在萝岗中心和新塘两个发展极之间，主要承担居住功能，侧重于提供与居住生活密切相关的补助，体现在常春藤市二中、山景城的铁一与万达病

从轨道规划看，长岭居也加强了与萝岗中心、新塘板的连通性。

常春藤包括有轨电车1号线永和新丰站和企划23号线永和站。 距离适中，交通也很方便。

但23号线预计将长达25年，兑现将相当缓慢。

总体来看，菲尔德常春藤所在的长岭居成为生活配套的生态栖息地，与萝岗中心、新塘具有较强的互联互通性。

02长岭居的价格逻辑认为，相对于现场常青藤目前2.9万/的售价，投资总是偏高。

长岭居是主要需要的溢出板块。

主要城市的需求和刚改善的顾客，不断涌现。 能在萝岗中心置业者在萝岗中心置业，不能者继续长岭。 随着这些顾客向东，房价也呈现出依次递减的态势。

从萝岗中心的4万/，到万科元培里的3万/，到万科享家2.2万/，到金地香山湖、合景誉山国际的1.7-1.9万/，反映了越走越远价格越低的经济地理规律

分地区考虑，综合配套、交通、投资总的来说，现场常青藤的合理价格预计在2.3-2.5万/之间。

这个价格符合价值。

目前2.9万的价格，对未来价值有一定的透明度。

我们再从常春藤的历史调价记录中，来一窥常春藤价格上涨的历史。

常春藤最初上市是在16年4月，最初的平均价格为1.2-1.3万/。 之后，因为是大牛市，当地的常春藤价格也上涨到2.2万/(2017年10月)，花了18个月。

但2017年10月以后，迅速在10个月左右的时间内将价格提高到2.8-2.9万/的水平( 2018年8月)。

上一波上升到2.2万/其实相当正常。 因为市场是大牛市，所以很有逻辑。

但在17年下半年以后，特别是18年市场趋稳，甚至下行压力之前，为什么价格还会持续上涨到2.8-2.9万/呢？

价值兑现了吗？ 不！

有很大的利益吗？ 不！

涨价后，常春藤联盟的去化速度有了比较大的下降(上网本的数据)，市场是明智的。

那么为什么需要提高价格呢？

因为面粉变贵了！

2017年10月，当地的眼点为了提高价格而出售，在当地发生了大事。 这件事是常春藤指向上的全部逻辑。

这件事是将常春藤的6期用地从公开市场现场拍摄后归还的。 6期用地很贵呢。 面粉会变贵。 面包也变贵了呢。

这意味着2017年10月以后，现场常青藤开始了提价操作。

届时，5期可供销售的货源已不多，应6期开售前，将价格提高到6期用地盈利水平，即2.8-2.9万/。

第六期用地有多贵？ 名义楼价只有7699元/，但8.9万的村集体回房。 在3500元/的建安水平下，实际楼价将为14834万/。

另外，还有占地6.9万的中小学建设。 按容积率1计算，建设成本为5000元/，实际楼价为17300元/。

前一期至五期用地名义楼价只有3300-3600元/的水平，地价涨了那么多，涨价是必然的操作。

以上就是常春藤突然在短时间内涨价的全部逻辑。

所以，很多客人会注意到，怎么涨价的，也说了这么多。

所以，这种常春藤的价格上涨，不是市场主导或价值主导，而是小麦粉主导。

明白了吗？

每个楼盘和套房都有优点和缺点。 写了坏事的欢迎批评，谢谢你帮我读。 下期见面吧。