激烈！三个新盘入市，2022年通州房价新格局曝光。

新地块揭牌，新项目实景示范区揭牌，近期通州楼市动作频频。

作为2021年土地成交量最大的区域，新的一年通州区又迎来了不少新盘入局，再加上一些开局不断，2022年通州楼市竞争必然“激烈”。

新盘什么时候进入市场？ 各版本的热度怎么样？ 本篇盘点2022年通州楼市。

( (说明)本盘存范围仅限通州市) ) )。

2021年南通市实行三轮集中供地。 其中通州市区成功落锤13宗涉宅基地，总土地面积约73.36万方，具体分布南山湖1宗、银河新区2宗、高新技术产业开发区4宗、金沙江6宗。

13宗均为双重限制地块，其中4宗楼面价过万，最高10783元/； 房价在1.7-2万/之间。

13宗地块中，4宗溢价成交，溢价率最高为15.02%，其他9宗以底价转让。

从房地产企业来看，万科获得银河新区和金沙江两块地块，圆融和龙湖分别获得高新技术产业开发区一块地块，其余均由本土房地产企业挂牌。

目前，两个项目已经公开，两个项目的名称已经公开，其他九个地块还没有运行。 详细情况如下。

壹丨南山湖板块2021年，南山湖板块仅有1宗宅基地落锤，土地面积约7.5万方，房企为本土华德地产，地块大致位置为：

(项目大致位置分布图) 1月26日，拿地不到3个月，地块名称公布于——华德南山隐，通州万达展厅同步开发。

据了解，该项目来自华德地产新的高端产品线“涵系”，定位湖景低密社区，打造6-7F纯洋房产品，容积率约1.3，绿地率约30%，房价存量1.9万/？

(效果图)除华德新项目外，南山湖板块销售新房项目还有御珑湾建设、绿城湖境与庐、碧桂园澜庭序和神辉上麟府。

其中，绿城、碧桂园和神辉项目主要是别墅产品销售，价格为1.9-2.5万/。

建发御珑湾是南通建设的首个项目，定位新中式大宅院，产品8-11F小高层，共720户，户型建设面约131/143/185，毛坯交付。

该项目于去年10月底首开，目前正在平售中，均价约20500元/，具体为一房一价。

(效果图) 2022年，南山湖板块主要可售新建住宅为建设和华德两大项目。 两者相距约2公里，对比如下。 配套方面，建设控制珐琅湾与万达广场和育才中学相近，商业教育资源更为优越。 华德南山隐毗邻南山湖公园，景观资源更为突出。

产品方面，建设8-11F小楼，华德建设6-7F纯洋房，南山隐产品舒适度更高。

价格方面，建发御玺湾均价约20500元/，估计总价约269-379万，华德南山隐价19000元/，现有面积段未公开。

总体来看，目前南山湖板块楼盘定位比较高端，产品类型改善，户型面积普遍较大，板块整体居住水平较高。

高新技术产业开发区2021年高新技术产业开发区共出让宅基地4宗，总面积约18.21万方，分布大致如下图。

(项目大致位置分布图)地块位置方面，圆融和龙湖地块均位于所希望的西侧，南北相距约2公里，毗邻笈石河景观带，生态资源优越。

鑫基和长润地块均位于尚德路西侧，南北相距约500米，基本共用一套。

体积方面，圆融和龙湖地块体积均较小，其中圆融地块仅为1.17万方。

而长润地块体积约9.68万方，价格也比其他3件高出1000元/，未来进入市场或有一定压力。

目前，四个分区只有龙湖发表了名为悦珑湾的文件，于去年12月启用。

项目与龙湖卓越共建，规划8栋11F和2栋5F洋房/小楼，共458户，户型建设面约110/130，房价存量限制在19000元/。

(效果图)当天拿走土地的圆融地块，文件名还没有发表。 根据此前的公示，计划建设5-7F洋房，容积率约为1.2，只有124户，房价存量限制在19000元/。

(效果图)除上述4个地块外，目前板块内主要销售万科官山望，项目规划17栋6-11F洋房/小高层，户型建设面约138/165/198，精装交货，精装交货

与其他项目相比，官山望在价格上并不具备优势，但作为通州万科十年新府系的升级之作，项目在社区规划、公区建设上非常用心，为了装修交付，在品牌和产品方面具有一定的竞争力。

【实景图】叁丨银河新区2021年成功出让银河新2宗宅基地，总面积约17.46万方，分布如下图。

(项目大致位置分布图) 2个地块均位于银河路北侧，东西相距约1.5公里，房价限制条件也相同(精装18600元)，存量17000元)。

其中，万科常春藤已于2月7日首开，首开楼盘20#36#，户型建设面约90/105，毛坯交付，折后均价约14000元/。

该项目规划25栋17-18F高层，总户数1744户，户型设计有建设面约90/105/125三种。

(效果图)板块内还有紫云朗境和金辉辉语星辰两大项目在售。

其中紫云朗境均价约16000元/，金辉辉语星辰价13550元/起。

万科是银河新区独立打造的第一个项目，也致力于规划。 目前，在春藤学院示范区，社区大堂、春藤学院图书馆、实景样板间已呈现实景，万科常春藤布局明显优于同地区竞品。

【实景图】近两年银河新区一直是新盘入市，板块房价也是通州最低的，但热度似乎一直不高。

究其原因，小编认为与板块内缺少一个大型商业综合体不无关系，区域内上悦城商业落后没有动静，近两年板块也没有太多利好的城建规划，各种因素叠加，热度不高也可想而知。

肤金沙江新区2021年金沙江新区共成交6宗宅基地，总土地面积约30.2万方，是出让面积最大的板块，分布如下图：

【项目大致位置分布图】6个地块分为两组，其中万科021地块、神辉029/030地块位于钟秀路以北，属金沙江新区与南山湖板块交汇处，周边为金沙江医学综合体、金沙江九年制学校等新套

另外3个地块位于文贤路两侧，西侧分布着通州高级中学、文山中学、金乐小学等配套设施。

价格方面，神辉029/030地块楼面价过万，存量价格20000元/，其他4宗存量价格19000元/。

目前，6个地块仅万科021个地块公开，该地块占地面积超过10万方，是上述13个地块中最大的一个。

项目名称万科燕语光年，规划27栋9-18F小高层/高层，共1586户，户型建设面约96/110/130。

(效果图)目前，“国际生活馆”实景示范区已开放，首开时间未定。

(实景图)此外，金沙江板块还有东时区项目在售。 平均价格约为16000元/。

显然，2022年金沙江将迎来大量新增房源，但从去年开始，金沙江置业热出现一定回落，市场逐渐饱和，板块融化或承压。

在最后一次经历2021年的南通楼市，“冷静”是当下的关键词。

越来越理性的购买者，眼睛也更“挑剔”。

13个新项目入局，老项目在卖，再加上开发商之间的竞争将进一步白热化。

各大企业会选择拿出实力做产品，还是以价格交换优惠促销？ 还是“躺着”等市场回暖？ 2022年通州楼市怎么了？ 我会拭目以待。