黄浦新建的4A级景区，旁边的房价跌回了四年前。

昨天西区的文章中，简单地提到了同一工业制造区的“难兄弟”永和。

今天谈谈永和区域代表性大盘的常春藤。

01常春藤原计划开发11期，计划总户数1.5万户。

目前只开发了6期，总户数8267户； 其他五期地块，是否还有实力拿下，只有上天知道。

常春藤作为超大的硬盘，人气和社区底商不要担心； 另外，引进了十二年制72班二中开元学校，从小学到初高中一贯提供服务。

现在小学学位有点紧张，可以挪用解决。

现在，计划在附近新建78班小学，学位的后顾之忧也解决了。

剩下的就是看门人和学校能不能争一点，做点成绩吧。

总之学校也开了三四年，现在好像平平淡淡。 我需要努力加把劲。

除了大社区一贯的品牌教育资源外，常春藤还蹭到了附近的两个大型公园。

一个是已经建成的开放的华圣公园，依山傍水，小溪环抱，连成一串，拱桥、亭台廊道相连，广袤的草坪绿地，目前已在小红书( RED )上的网红打卡

另一个是最近签约落地红旗水库、天山虾场周边浪漫谷中法创意持续农业产业园。

项目占地面积约85万平方米，建筑面积约3.7万平方米，投资总额7亿元，计划2024年10月1日前建成。

该项目也是广州首个中法合作的农业全产业基地，将打造AAAA级景区、数字文旅新业态，打造黄埔美丽乡村示范新高地。 项目主要建设内容包括“王子”主题公园、中法交流中心、农耕研究基地、可持续农业研究中心等。

说实话，如果不看地区，只说当地的自营，不投资，继续住房不炒，常春藤在泛永和片区，还可以。

15年幼儿在初高中教育社区内解决，伴有两大公园，油麻山-长岭的广阔原生林。

你不用说，上班不被狗挤的话，就不出门，去公园，爬山钓鱼，幸福感满满的。

02但这几年，常春藤来自学校的投资客也不少。

楼市一刮风草动，就裸泳去了。

根据贝壶的数据，2019年3月3日-2022年9月30日，常春藤在4年间成交204套，今年以来挂牌量为274套。

其中，满五只一套，满二七十套，也就是说不到两年就成交的133套。

2022年以来成交34套，2021年成交64套，2020年成交87套，2019年成交19套。

2022年9月30日成交的一套南向86平小三房，降至18686元/平。

当然，这可能是个例子。

也不排除低价逃税的可能性，以及正在攻读学位、不满两年等其他理由。

一般来看，今年下半年以来的成交价基本维持在北至2.1/平、南至2.3万/平的水平。

让我们回顾一下2019年的交易价格。

据贝壶数据显示，常春藤于2019年3月底南向三房成交价2.37万/平，开始上涨行情。

到了2019年6月，连北三房也接近2.5万/平。

这个行情直到2021年下半年史诗级的限制结束，之后掉头下行。

常春藤的二手交易价格在2021年6月下旬也达到了高峰。 2021年6月23日成交的东北套餐去了86.7平米的3房3.19万/平米。

不可思议的是，同一天成交的一套同样面积的房子，是朝南的86.7平的三间房，成交价仅为3万元/平，比朝北便宜近2000元/平。

一般来说，同一栋楼的面积相同，南北户型价差在两三千到五千之间。

但在去年最疯狂的时候，贝壶上标注的常春藤南向户型都在3万/平左右。

常春藤房价阶段性高位，实际上从北到户型领衔很有意思。

是一方在做低价网签，还是另一方在为过热行情而头疼成为哨兵？

无话可说。

以2021年最高位与2019年上半年相比，常春藤的房价从2.37万/平上升到3万/平，三年上涨了约26.6%。

虽然远低于科城市中心部分标杆50-70%的涨幅，但也还可以。

至少，比旁边三公里外、不涨不降的增城永宁区域好得多。

但如果是2019年上车的业主，今年再跑，房价会一夜之间回到解放前。

这四年不仅仅是白干，还反过来贴利息。